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TOP30房企前8月拿地超万亿 头部房企求稳

2019-11-08 19:38:51
[摘要] 中国房地产报记者统计了top30今年前8个月房企拿地情况,从数据来看,房企拿地节奏开始呈现分化趋势。30家房企拿地总金额是11785.38亿元,其中万科、碧桂园两家的占比就高达23.8%,而前8月新增

与两年前一家房地产公司的高级经理在地区年会上当场叫嚷“当年城市总经理无法获得土地,即被当场免职”的情况相反,房地产市场的土地热已经降温,不再是“争地”的时候了。

9月25日,北京分别以5.66%、25.8%的地价和底价出售了三块土地。房地产公司在征用土地时仍然很谨慎。

据《中国房地产报》记者统计,今年前8个月,房地产企业的收购量位列前30名。从数据来看,住房企业的收购步伐开始呈现差异化趋势。30家住宅企业用地总量为1178.538亿元,其中万科和碧桂园占23.8%,8月份新增用地面积不足300万平方米的中小住宅企业也表现突出,用地比例达到37.05%。

房地产市场从繁荣走向稳定发展后,一些领先的房地产公司占用的土地数量有所放缓,大湾区成为今年前八个月最热门的地区。

融创中国董事会主席孙宏斌在今年的中期业绩会议上表示,融创将继续其谨慎征地的战略,严格控制征地标准,只对罕见的高质量项目采取行动。“下半年没有土地收购指数,除非这是一个特别好的收购土地的机会,否则现在基本停止。”

碧桂园拥有最多的“粮仓”

万科绿地排名第二或第三

如今,在房地产市场监管政策更加频繁的背景下,房地产公司在征地时更加谨慎。

记者梳理了今年前八个月一些顶级住宅企业的征地案例。数据显示,今年前8个月,碧桂园以378宗土地案件位居榜首,其次是万科和绿地控股,分别为167宗和158宗,征地案件数量超过三位数。然而,值得注意的是,在前30家住房企业中,有100多个征地案例的住房企业数量有所减少,整体征地规模有所下降。一些龙头企业拥有的房屋数量已经放缓,更多的是选择“走得更稳”。

今年前八个月,碧桂园新增土地378块,2017年新增土地553块,2018年新增土地653块。2017年和2018年,保利发展公司分别新增了120块和125块土地,但今年降至71块。

此外,恒大今年1月至8月新增土地85宗,2017年和2018年分别新增107宗和139宗。新增土地数量从之前的前五位下降到今年的第七位。

与此同时,中型住宅企业正在追求“走得更快”。以北京首都置业有限公司为例。2017年1-8月、2018年1-8月和今年1-8月,分别新增12块、15块和26块土地,数量逐渐增加。

尽管总部设在北京的北京首都置业有限公司已开始在广东、香港、澳门和长三角地区进行布局,但新增土地储备的最大比例仍在北京和天津地区,达到44%。

同样,荣盛的发展也更加积极。2017年、2018年和今年1月至8月同期,分别新增54块、64块和76块土地,位居新增土地前10名。

2018年,荣盛开发区通过股权收购、招标、拍卖、旧村改造等多种方式,在京津冀、长三角和中西部地区等30多个城市收购了89块土地。从分布区域的比例来看,天津和河北地区占35.25%。房地产开发业务已扩展到50多个地区,包括辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖北、湖南、陕西、四川、广东和重庆。

没有数量的数量模式

大湾区非常热闹

尽管今年住房企业的征地策略开始出现分歧,但从布局面积来看,粤港澳和海湾地区无疑登上了许多住房企业的“征地地图”。

截至今年8月底,恒大集团曾在中期业绩中表示,下半年不会没有好结果就征地,现已在海湾地区征地4起,地价为11%。恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露,进入一线城市后,恒大的主要布局是大湾区。根据夏海钧透露的数据,恒大目前在大湾区共有109个项目。其中,深圳有45个项目,土地储备2903万平方米。

与此同时,容创、龙湖、傅生等住宅企业也紧密地分布在广州、深圳、佛山等地。

"大湾区是龙湖的战略要地."龙湖集团首席执行官邵肖明在业绩会上表示,龙湖现在已经进入海湾地区的7个城市,拥有150多万平方米的土地储备、100多万平方米的股权储备和530多亿元的商品。"我们将增加这里的布局."

也有许多开发商在大湾区出生长大,凭借其地理优势,也开始重视地方发展,如龙光地产、凯撒、合生发展、越秀地产、澳远集团等。

"今年,我们主要集中在海湾和长江三角洲."凯撒在今年的中期业绩会议上透露。据数据显示,上半年凯撒58%的销售额来自大湾区,30%来自深圳合同销售,33%来自旧的改革。凯撒集团总裁麦凡在业绩会议上透露,去年占用土地的投资有50%和60%在湾区,今年至少应该保持这一比例。

根据科瑞研究发布的“2018年粤港澳海湾地区土地储备价值前30名名单”,广东领先的住宅企业碧桂园、恒大、保利、商社蛇口占据土地储备价值前5名中的4名。其中,碧桂园位居榜首,土地储备价值5713亿元,土地储备建筑面积5629万平方米。

恒大地产仅次于碧桂园,土地储备价值3821亿元,土地储备2144万平方米,位居第二。恒大董事局主席许家印在业绩会上表示,截至2018年,恒大在大湾区有109个住宅项目,其中深圳有45个。

战略收缩

三线和四线城市遭遇严寒

然而,当广东、香港、澳门和海湾地区受到高度追捧时,三线和四线城市遭遇了一个小小的“寒流”。土地拍卖和底价交易频繁发生。多城市土地交易逐年下降,逐月下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,在“不把房地产作为刺激经济的短期手段”的原则下,房地产市场已经显示出明显的降温迹象。据张大伟称,自9月初以来,共有50块土地,总价值超过5亿元。这50块地的平均保险费率仅为7%。其中,20块地块以底价出售,占40%,创下今年的最高纪录。此外,19块地块的保险费率超过10%。然而,只有2块土地的保险费率超过50%。

在2019年初的业绩会议上,一些住房企业表示,今年的投资重点将从三级和四级城市转移到一级和二级城市。据记者不完全统计,世茂地产、当代地产、阳光城、雅居乐等住宅企业都提出,2019年投资重点将转移到一、二级城市。

“2019年上半年,我们收购的56%的土地位于一线和二线城市,”当代房地产执行董事兼总裁张鹏告诉中国房地产。2019年下半年,它将回归二线城市,增加其比重。"

上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,目前的情况与2012年相似。当房地产市场监管收紧时,住房企业将回到一线和二线城市。相比之下,一级和二级城市更具弹性,而三级和四级城市的内生增长空间有限,市场风险相对较高。

融创中国董事长孙宏斌在业绩会议上表示,根据现行调控政策,融资方面的收紧将会正常化,即严格控制资金流入房地产。根据这一逻辑,未来市场将受到很大影响,土地价格将下降,商品房销售也将受到影响,购房者的预期将稳定下来。基于此,融创将继续实施谨慎征地战略,严格控制征地标准。只有在罕见的高质量项目中,融创才会采取行动。

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