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楼市下行:抢人抢市场硝烟又起

2019-10-23 10:19:05
[摘要] 房地产市场的下跌趋势还在继续,市场的底部还没有到来。根据国家统计局发布的全国70个城市的房价数据,8月份,房价上涨的城市数量继续减少,下降的人口数量增加,房价上涨全面放缓。东部地区热点城市发展投资逐月

房地产市场的下跌趋势还在继续,市场的底部还没有到来。

国家统计局的统计数据显示,1月至8月,全国房地产开发投资增长10.5%,自今年4月达到峰值以来,已连续4个月下降。商品房销售面积同比下降0.6%,连续7个月呈现负增长。土地收购面积同比下降25.6%,资金压力和对未来市场的谨慎大大降低了住房企业收购土地的积极性。

房地产市场的“滞胀”阶段已经到来。根据国家统计局发布的全国70个城市的房价数据,8月份,房价上涨的城市数量继续减少,下降的人口数量增加,房价上涨全面放缓。一方面,一线和二线城市的新房和二手房价格不再逐月上涨,二线城市的房价都在回落。另一方面,全国房价同比增幅也有所下降,一线城市的二手房价格自去年6月以来首次同比下降。

下半年,由于“九金十银”的到来,房地产市场并没有明显好转,市场有强烈的观望情绪。家庭链接(Home Link)的数据显示,8月份新游客的数量和随之而来的游客数量都略有增加,但大多数人都处于观望状态,并不急于达成交易。

在房地产市场低迷的连锁反应下,一场无烟战争开始了。一些地方政府继续对房地产市场的调控进行“试探性”微调,目的是通过降低结算门槛、引进人才和实施新的公积金政策来缩小与购房者的差距。一些住宅企业率先启动降价促销策略,尽早抢占市场份额。

上海中原房地产市场分析师卢文喜对《中国房地产报》记者表示,这是一个很好的窗口,除非其他企业开始实施促销策略,否则抓住客户为时已晚。与此同时,还应划分区域和市场条件。销售压力最大的是三线城市和四线城市,而一线城市和强二线城市的市场压力不是很大。

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房地产市场继续见底

“九金十银”是传统的销售季节,但今年的市场反应相当冷淡。

数据显示,9月上旬,35个典型城市新建商品住宅的周转面积比8月上旬下降了7%,比去年同期下降了7%。9月上半月,与8月上半月相比,有16个城市的营业额增加,19个城市的营业额减少。其中,南京、温州、岳阳、Xi和杭州是营业额增长最快的五个城市。

数据显示,1-8月房地产开发投资增速可保持在两位数(10.5%),主要受西部地区房地产市场的支撑。东部地区热点城市发展投资逐月下降,东北地区下降更为严重。

具体来说,1-8月,东部地区房地产开发投资同比增长8.8%,增速下降0.4个百分点。中部地区投资增长9.8%,增速为0.3个百分点。西部地区投资增长16.0%,增速加快0.9个百分点。东北地区投资增长9.7%,增速下降1.3个百分点。

房地产市场的地区差异体现在销售方面,这一点更为明显。1-8月,商品房销售面积同比下降0.6%,销售同比增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,东部地区商品房销售面积同比下降3.6%,销售增长5.5%。中部地区商品房销售面积增长0.5%,销售量增长7.4%。西部地区商品房销售面积增长3.8%,销售量增长9.9%。东北地区商品房销售面积下降6.6%。销售额增长了2.3%。

值得注意的是,在房地产市场的控制下,全国商品房平均价格终于停止上涨。据国家统计局统计,1-8月份全国商品房平均价格为9364元/平方米,7月份全国商品房平均价格为9367元/平方米,低于3元/平方米。

根据细目分类,房价仍在上涨,但显然已经得到了控制。1月至8月,平均房价为9319元/平方米,比上个月上涨4元/平方米。其他办公楼和商业建筑的平均交易价格下跌。

在全国70个大中城市中,8月份有55个城市新房销售价格环比上涨,比7月份的60个城市低5个城市。至于二手房,8月份房价上涨的城市有43个,比7月份下降了5个。其中,唐山市二手房环比增长1.8%,而无锡、沈阳、银川等地的二手房销售价格也同比增长1%。成都、重庆、青岛等一些热门城市的二手房销售价格环比下降。

作为一个作为国家价格指标的一线城市,8月份二手房销售价格同比下降0.2%,这是自去年6月以来的首次下降。其中,上海和广州的二手房价格与上月持平,深圳上涨0.2%,北京下跌0.4%。二手房市场比价格约束下的一手房更能反映市场供求关系和预期。2019年中秋节期间,北京新房的成交量仅为去年的三分之一。

对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,7月30日,中央政府再次强调了坚持住房是为了生活,而不是为了投机的立场,要求对房地产实行长期管理机制,并建议不要将房地产作为经济的短期刺激。8月份,房地产市场总体保持稳定。

市场分析师表示,今年热门城市频繁出台监管政策,市场预期发生变化,缺乏信心影响了价格上涨。

与此同时,住房企业的征地热情大大降低,这一方面源于住房企业资金链压力的困境,另一方面也反映了企业对未来市场的谨慎甚至悲观的预期。根据国家统计局的数据,房地产开发商现有资金的增长率已经连续4个月下降。资本构成方面,国内贷款占15.23%,自筹资金占31.69%,首付和预收占33.75%。在资金紧张的情况下,住房企业越来越依赖自己的资金,并通过促销来稳定现金流。

至于第四季度房地产市场的走势,大多数市场人士认为,市场的下行趋势将会继续。

业内人士预测,未来几天,全国房地产市场将继续降温,70个城市的同比涨幅将继续收窄。

“基于2018年的高基数,我们预计2019年下半年房地产销售的增长率将放缓。增长率将会放缓,主要是因为销售额下降。”穆迪副总裁李锦雄说。

卢文熙预测,房地产市场的下行底部在很大程度上与经济周期有关。显然,房地产市场还没有调整到底,明年上半年可能会触底。

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当人们抢劫市场时,火药的烟雾又升起来了。

事实上,从整个货币池的角度来看,市场流动性并不缺乏,甚至相对丰富。央行数据显示,8月份中国人民币贷款增加1.21万亿元,比上个月增加1500亿元。广义货币供应量(m2)同比增长8.2%,比上个月末高出0.1个百分点。

更重要的是,央行的下行调整周期又开始了。9月16日,央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。10月15日和11月15日,将分别下调仅在省级行政区域内经营的城市商业银行存款准备金率1个百分点和0.5个百分点。中国央行表示,将通过9月16日的首次降息,释放约9000亿元的长期资金。

然而,低迷的房地产市场并没有引起骚动。因为在此之前,房地产业的融资已经收紧到前所未有的水平,资金流入房地产市场的旁路几乎全部被阻断。与此同时,尽管lpr(贷款优惠利率)政策允许调整抵押贷款利率的空间,但此前的抵押贷款政策坚持了抵押贷款利率的下限,从而限制了银行因资金宽松而降低抵押贷款利率的空间。

与此同时,住宅企业的库存退市周期也进入了上行之路。对于住房企业来说,似乎没有比降价促销更好的办法了。事实上,激进分子已经开始抢劫顾客和市场。自8月以来,折扣和促销、首付和分期付款频繁出现,甚至一二线城市也开始加入降价行列。

恒大率先发起促销活动。恒大将8月20日至10月8日定为收购季。据媒体报道,恒大的500多栋楼盘在价格和促销上都已经全面降价,新楼盘打折10%,旧楼盘打折80%。如果满足全额支付和恒大员工推荐等条件,最低折扣甚至可以低至60%。

9月初,全国营销的消息从时代房地产传播开来。《泰晤士报》随后回应称,“出售所有房屋是真的,但没有硬性目标”。

在北京,最有活力的促销活动始于金地。名为“红盘30天”的项目于9月初启动,涵盖了北京的所有金地项目。

据媒体报道,在天津团坡的潘达富力新城,其中一个团体永靖豪庭(Yongjinghaoting)在8月初发起了一场大促销活动。129平方米的总房价直接跌至88万元,每平方米仅售约6800元,导致一些高价购买近1万元的业主不满意,因为他们的资产缩水了约三分之一。

当然,这种减少就是一个恰当的例子。然而,事实是,住房企业的整体销售增长率已经放缓。

今年上半年,在设定销售目标的七大房企中,只有保利和中海完成了50%以上的年度销售计划。当代地产(Contemporary Real Estate)最近发布的一份公告显示,该公司今年8月份的销售额为27.3亿元,较去年同期下降了约27.6%。根据保利地产发布的信息,该公司今年前八个月的销售额为265亿元,比去年同期下降了约10.5%。在中型住宅企业中,北京首都房地产有限公司、宝龙房地产有限公司和和晶泰置业有限公司今年8月的销售额与7月相比有不同程度的下降。

大多数从业者认为,降价促销不仅可以帮助企业实现销售目标,还可以促进资金的筹集,缓解资金压力。一位开发商表示,每年年底,主要建筑将面临绩效评估的压力。为了完成一定的销售任务,下半年往往是新房促销的重点时间。房地产压力加大,可能会出现更大幅度的降价。

开发商和市场机构都担心三线和四线城市的房地产压力。从支撑房地产市场上升趋势的长期指标来看,绝大多数三线城市缺乏人口、城市竞争力和房价预期。这一轮热点向三线、四线城市转移带来的过度开发和过度释放需求注定是不可持续的。

根据研究和分析,降价区域分为两类。一类是大中型城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平和大兴,上海的奉贤,成都的温江、双流和龙泉驿。另一个是三线和四线城市,如淮安、黄冈、张家港、惠州和泰安。

与此同时,一些地方政府仍试图在“不投机炒房”的大基调下,进行试探性的降息,以提振房地产市场的销售。其中最直接的是抢劫计划。在过去的一个月里,济南、杭州、上海等城市相继出台了新的人口引进政策。9月15日,宁波进一步放宽了定居门槛。一些符合条件的大学生甚至可以申请“先定居后再就业”

在楼市见底的情况下,“人票即房票”的逻辑更为现实。

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